Amorteringskravet infördes år 2016 för att öka den ekonomiska stabiliteten. Det var kanske begripligt med tanke på Riksbankens expansiva penningpolitik då. Både småhuspriser och skuldsättning ökade kraftigt.
Men idag bidrar amorteringskravet istället till minskad stabilitet. Småhusägare trängs från alla håll och bostadspriserna sjunker. Amorteringskravet har tjänat ut sin roll och småhusägarna måste få tid att bygga upp en finansiell buffert.
Eldade på fastighetspriser och skuldsättning
Riksbankens expansiva penningpolitik från andra halvan av 2010-talet och fram till 2022 eldade på både fastighetspriser och skuldsättning. Från januari 2015 till januari 2022 ökade småhuspriserna med 31 procent (om hänsyn tas till inflationen). Under samma tid ökade utlåningen till hushållen med 37 procent.
Idag är läget annorlunda. Sedan januari 2022 har småhuspriserna minskat med 22 procent och enligt SCB säljer hushållen nu av likvida tillgångar i samma takt som reallönerna minskar.
Småhusägarnas kostnader för el, mat, kläder och andra nödvändigheter ökar snabbt. Ovanpå detta stiger räntorna kraftigt. Sedan januari 2022 har snitträntorna på de rörliga bolånen för de fyra storbankerna ökat från 1,5 procent till 3,9 procent. Räntekostnaderna har alltså ökat med 160 procent.
Hushållen gör av med mer än de tjänar
Enligt SCB försvagades hushållens köpkraft kraftigt under 2022. Som en följd av inflationen minskade reallönerna med 8,5 procent. Hushållens sparande minskade också och under det fjärde kvartalet var sparandet negativt. Eftersom hushållen nu gör av med mer pengar än de tjänar tvingas de ta av sina tillgångar. Det negativa sparandet syns enligt SCB främst i finansiella tillgångar som inlåning, noterade aktier, fondandelar och privat försäkringssparande.
Det gånga decenniets penningpolitik med låga räntor och kvantitativa lättnader i form av köp av statspapper, bostadsobligationer, kommunobligationer och företagsobligationer har bidragit till finansiell instabilitet, i och med att finansiella aktörer och fastighetsägare anpassat sig till den expansiva miljön.
Riksbankens omsvängning i räntepolitiken med kraftigt höjda räntor har varken gett fastighetsbolag eller småhusägare tid att förbereda sig på den snabba kostnadsökningen. Och trots att räntan ännu är låg historiskt sett, ser vi redan störningar i det finansiella systemet, i banker som Silicon Valley Bank och Credit Suisse.
Finns likheter med 90-talskrisen
Om inflationen håller i sig och Riksbanken fortsätter sin räntepolitik med snabba räntehöjningar och kvantitativ åtstramning, kommer vi inte bara se störningar i den finansiella sektorn. På samma sätt som innan 90-talskrisen har många fastighetsbolag tagit höga risker och dragit på sig stora skulder.
Svenska fastighetsbolag har idag cirka 750 miljarder i utestående obligationsfinansiering. Mellan 2023 och 2025 förfaller cirka 100–120 miljarder årligen, samtidigt som möjligheten till refinansiering på obligationsmarknaden minskat dramatiskt. Detta bäddar för problem.
Det finns många likheter mellan dagens situation och den som rådde före 90-talskrisen, som startade medfastighetsbolaget Nyckelns konkurs. Även idag finns stora fastighetsbolag som tagit alldeles för hög risk.
Småhusägare möter krisen utan stöd
Regeringen kan därför inte bara ha inflationen för ögonen nu – de måste även ta höjd för vad som kan hända på fastighetsmarknaden. Centralbanker är snabba att gå in och rädda krisande banker, men om det uppstår störningar på fastighetsmarknaden kommer både småhusägare och fastighetsbolag att stå utan stöd. Därför behövs en mer proaktiv politik.
Regeringens argument mot att slopa amorteringskravet är att det kan bidra till ökad inflation. Men inflationen är till stor del importerad och det bidrag ett slopat amorteringskrav har på inflationen är försumbar. Långt viktigare är nu att inte späda på den finansiella instabiliteten ytterligare. Att husägare säljer likvida tillgångar för att kompensera för minskade reallöner visar hur allvarligt läget är. Det är hög tid att slopa amorteringskravet, så att trängda småhusägare ges respit att konsolidera sin ekonomi.
Håkan Larsson, Samhällspolitisk chef Villaägarnas Riksförbund
