Villapriserna har stigit till rekordnivåer under pandemin. Om inget dramatiskt händer kommer prisökningen att slå igenom på småhusens taxeringsvärden vid nästa fastighetstaxering 2024. Friköpspriset höjs direkt medan tomträttshyran höjs när avtalet skrivs om nästa gång. Du som vill friköpa för att få en tryggare ekonomi framåt bör alltså göra det före 2024. Dessvärre sätter amorteringskravet käppar i hjulet för friköp – något som Villaägarna tidigare kritiserat i remissvar till Finansinspektionen.
Amorteringskravet är utformat så att du normalt inte får omvärdera bostaden förrän efter fem år. För att få omvärdera tidigare krävs att värdet på bostaden har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Enligt Finansinspektionen kan det exempelvis vara möjligt vid omfattande renoveringar och ombyggnad eller tillbyggnad av bostaden, medan renovering av enstaka rum (inklusive badrum och kök), tillbyggnad av en balkong eller altan, bygge av carport eller indragning av bredband, generellt inte skapar en sådan värdeökning.
Friköp tillåter inte omvärdering av bostaden
Enligt bankernas tolkning av amorteringsreglerna är friköp av tomträtt inte skäl nog för omvärdering. Det innebär att du som vill friköpa kan bli fast i en gammal värdering som ligger långt under det faktiska marknadsvärdet och tvingas amortera på hela lånet efter ett friköp. Därmed kan du som tomträttshavare bli tvungen att avstå från friköp trots att amorteringen inte skulle behöva göras om husets faktiska marknadsvärde räknades in.
En barnfamilj i en Stockholmsförort har råkat ut för just detta. De köpte ett egnahemshus i april 2019. Idag betalar de drygt 20 000 kronor om året i tomträttshyra till Stockholms stad, men de vet redan att den höjs till drygt 38 000 kronor 2026. För att undvika hyreshöjningen och få en tryggare ekonomi framåt vill de köpa marken. Deras bank är beredd att låna ut de knappt 1,7 miljoner kronor som friköpet kostar. En mäklare har värderat huset som tomträtt till 7,5 miljoner kronor mot 8,6 miljoner kronor efter friköp. Mäklaren rekommenderar dem att köpa.
Men det faller på att de inte får omvärdera fastigheten för att friköpa. Därmed skulle deras bostadslån överstiga 70 procent av värdet om de friköper. Och då måste de amortera två i stället för en procent på hela bostadslånet, som idag. Samtidigt får de högre ränta. Och då blir det för dyrt. Om de å andra sidan väntar till 2024 – när det gått fem år sedan köpet och de får omvärdera – kommer friköpspriset med all sannolikhet att vara betydligt högre än idag.
Om de skulle få omvärdera fastigheten efter friköp (trots att det inte har gått fem år sedan köpet) skulle de inte behöva amortera mer än de redan gör och heller inte få högre ränta.
Amorteringsreglerna bör inte förhindra friköp
Tomträttshavaren hamnar i en rävsax som knappast ligger i linje med skälen bakom amorteringskravet. Här handlar det inte om att omvärdera för att slippa amortera i en stigande marknad, utan om omvärdering för att få möjlighet att göra en stor investering i fastigheten och undgå chockhöjda tomträttshyror. Om banken bedömer att husägarens ekonomi klarar att lånefinansiera ett friköp borde inte amorteringsreglerna vara ett hinder.
Ovanstående innehåll publicerades i Dagens industri den 29 juli 2021:
Avgiftsbomb för villaägare när taxeringsvärden rusar
