Den som har en tomträtt äger huset, medan marken ägs av kommunen eller staten.
Inom världsarvet på Drottningholm vill Statens fastighetsverk (SFV) höja markhyran (tomträttsavgälden) för två husägare från 55 000 till 183 750 kronor om året. Det är 234 procent upp, nästan 11 000 kronor mer i månaden. SFV tillåter inte friköp, så om familjen inte klarar hyran kan de bli tvungna att sälja huset. Men med dessa extrema höjningar kommer varje potentiell köpare dra öronen åt sig kring vad som ska hända nästa gång. Någon exit finns således knappast. Det innebär i praktiken en statlig konfiskering av privat kapital. Tvisten ligger i domstol.
Var och en förstår att familjen är i en mycket svår situation, särskilt i dagens kostnads- och marknadsläge.
Men det finns andra modeller. Stockholms stad har tomträtter i Bromma, tvärs över vattnet. Med Stockholms regler skulle familjens markhyra stanna på knappt 64 000 kronor. Där höjs hyran med max 18 000 kronor och husägaren kan friköpa.
Tomträtter har blivit ett problem
Tomträtt bygger på en hundra år gammal lag och var ett sätt att göra egnahemsägande möjligt utan att behöva köpa marken.
Men SFV stödjer sig på den lagändring som gjordes 1954 där fastighetsägaren ska kunna tillgodogöra sig värdestegringen på marken genom hyran. Tomträtten blev samtidigt kreditvärdig och mer lik äganderätten.
Kopplingen till markvärdeutvecklingen var kanske inget större problem på 50-talet. Länge var det heller ingen prisskillnad mellan tomträtter och friköpta småhus. Men i takt med den kraftiga prisuppgången på småhus under 2000-talet – som även drev upp fastighetsskatten – har tomträtt blivit ett problem. Numera även för bostadsrättsföreningar.
Dags att avveckla tomträtter
Det är svårt att planera ekonomin när man har en tomträtt. Avgälden är dessutom oförändrad tio eller tjugo år i taget, vilket i kombination med prisutvecklingen gör hyreshöjningarna kraftiga.
Husägaren är utlämnad åt fastighetsägaren. Till skillnad från kommunpolitiker, som vill bli omvalda, tar SFV inga bostadssociala hänsyn. Medan kommunerna utgår från markens taxeringsvärde låter SFV värdera marken; en modell som är mindre transparant. Men det finns stora skillnader mellan kommuner också.
Trots flera försök har lagen inte ändrats sedan 1967, då tioåriga avtalsperioder infördes. Reglerna finns sedan 1970 i jordabalken. Det senaste försöket gjordes 2012 då en statlig utredning föreslog att markvärdet skulle begränsas till 50 procent av marktaxeringsvärdet och en ränta på 2,75 procent samtidigt som avgäldsperioderna förkortades till tre år. Tomträttsutredningens förslag har inte genomförts.
Nu har vi nått vägs ände. En lagstiftning från 50-talet funkar inte längre.
Fyra åtgärder som Villaägarna vill se
- Regeringen måste ta SFV i örat
SFV lyder under finansdepartementet. SFV måste nu få tydliga instruktioner att ta bostadssociala hänsyn och begränsa avgälderna för bostäder. Finns det fastigheter som bör stanna i statens ägo måste myndigheten vara extra återhållsam. Annars ska friköp vara möjligt. - Skapa förutsägbarhet och skydd mot orimliga avgäldshöjningar
Utgå gärna från tomträttsutredningens förslag och begränsa markvärdeutvecklingens genomslag på avgälden. Då är det rimligt med kortare tidsperioder och indexering. Lagstiftaren kan snegla på kommunala lösningar, t.ex. sätta tak för hyreshöjningarna och låta dem slå igenom stegvis.
- Avveckla tomträtterna
Tomträtt är otidsenligt. Det upplåts inga nya tomträtter för småhus. Vi uppmanar kommunerna att aktivt erbjuda friköp till rimliga priser. En lagstadgad rätt till friköp bör införas. - Inför förbud mot att privata aktörer köper marken
Det finns inget hinder mot att marken överlåts till en annan privat aktör än tomträttshavaren, även om det är ovanligt. Lagstiftaren har i förarbetena utgått från att det saknas ett praktiskt behov av ett sådant förbud. Det har tyvärr skett, med mycket kraftiga hyreshöjningar som följd. En privat fastighetsägare saknar också incitament att ta bostadssociala hänsyn.
Dessa åtgärder behövs för att även tomträttshavare ska kunna sova om natten.
Lena Södersten, förbundsjurist på Villaägarnas Riksförbund
