Det är vanligtvis kommunen som äger de fastigheter som är upplåtna med tomträtt. Du som tomträttshavare betalar tomträttshyra, så kallad tomträttsavgäld, till fastighetsägaren, det vill säga kommunen.
Hur bestäms tomträttsavgälden?
Tomträttsavgälden ändras vanligtvis vart tionde år räknat från när tomträtten uppläts första gången.
Hur mycket som ska betalas bestäms normalt utifrån taxeringsvärdet på marken vid den tidpunkt när tomträttshyran ändras, multiplicerat med en räntesats. Politikerna i kommunen beslutar om vilken beräkningsmodell som ska gälla när avgälden ändras, eller omregleras som det heter. Tomträttsavgälden är sedan oförändrad tio eller tjugo år i taget.
- Sammantaget innebär det att avgäldshöjningarna ofta blir väldigt stora och är svåra att förutse. Det är inte ovanligt att avgälden höjs med 20 000 kronor om året, men det ser olika ut i olika kommuner, säger Lena Södersten, förbundsjurist på Villaägarna.
Höjda taxeringsvärden påverkar tomträtten
Höjda taxeringsvärden påverkar tomträttsavgälden när den ska ändras för nästa period. Höjda taxeringsvärden innebär också att det blir dyrare att friköpa tomträtten.
Småhusen taxeras vart tredje år, senast 2021. Då var höjningarna stora på många håll. Eftersom taxeringsvärdena ska spegla prisnivån två år före sattes 2021 års taxeringsvärden utifrån prisnivån 2019. Nästa gång småhusen får nya taxeringsvärden är 2024. Då ska taxeringsvärdena spela prisnivån 2022. Med den kraftiga prisutveckling som skett mellan 2019 och 2022 måste man räkna med att det blir stora taxeringsvärdehöjningar 2024.
När detta skrivs (i juni 2022) har priserna börjat falla, men än så länge vet vi inte hur mycket de går ner. Det krävs en kraftig nedgång under resten av 2022 för att komma ner till prisnivån 2019.
- Man måste räkna med att avgälden kan höjas kraftigt för en tomträtt som får hyran för nästa period beräknad på 2021 eller 2024 års taxeringsvärden, säger Lena Södersten.
- Du behöver därför ha koll på taxeringsvärdena när du köper en tomträtt, eftersom det påverkar ekonomin framåt.
Kolla detta innan du köper hus med tomträtt
- Hur hög är avgälden idag och när höjs den nästa gång?
Tomträttsavgälden är oförändrad tio eller tjugo år i taget. Den beräknas normalt på markens taxeringsvärde. Om det är många år kvar till dess avgälden ändras för nästa period kan taxeringsvärdena ha höjts flera gånger. Du kan ändå ta reda på hur hög avgälden skulle bli med det taxeringsvärde på marken som gäller idag. Då får du åtminstone en känsla för vart avgälden är på väg.
- Hur mycket kostar det att friköpa marken?
Alla kommuner erbjuder tomträttshavarna att friköpa sina tomträtter. Men priset varierar. Kommunerna använder normalt taxeringsvärdet på marken för att räkna ut friköpspriset.
Avgälden höjs normalt vart tionde år, men friköpspriset ändras vid varje fastighetstaxering. Tomträttshavare funderar ofta på friköp när det är dags att ändra hyran för nästa period. Då kan friköpspriset ha höjts flera gånger under tiden. Därför är det bra att ha koll på taxeringsvärdena löpande.
Vissa kommuner låter de nya taxeringsvärdena slå igenom på friköpspriset redan den 1 januari taxeringsåret medan andra väntar. Ta reda på vad som gäller i din kommun. Ställ också frågan till din bank om du får låna till friköp om det blir aktuellt längre fram.
- Kommunerna bestämmer egna tomträttsregler
Politikerna i kommunen beslutar om vilka regler som ska gälla när hyran ändras och vad det kostar att friköpa. Nivån på tomträttshyran varierar därför kraftigt mellan tomträttsfastigheter med lika högt markvärde i olika kommuner. Flera kommuner har ändrat sina regler om tomträttshyra och friköpspriser i takt med stigande taxeringsvärden. Det kan göra att avgälden och friköpspriset stiger. Kolla upp om kommunen är på väg att ändra sina regler och på vilket sätt.
- Kommunal fastighetsskatt ovanpå tomträttsavgäld
Trots att kommunen äger marken måste du även betala kommunal fastighetsavgift för kommunens mark. Återinförd fastighetsskatt blir extra kännbar för tomträttshavare eftersom den hamnar ”ovanpå” tomträttsavgälden. Tomträttsavgäld och räntekostnader behandlas på samma sätt skattemässigt. Om ränteavdragen avvecklas så avvecklas också avdragseffekten för tomträttsavgälden.
