Det första du ska fundera på är budgeten. Vad har du råd med? Det är många kostnader som uppkommer i samband med ett husbygge och ett husägande. Ska du bygga helt nytt så kostar tomt och huspaket men också en rad olika anslutningsavgifter som vatten, avlopp, el med mera. Det finns också risk att husbygget blir dyrare än beräknat exempelvis på grund av tilläggsbeställing, ha därför god marginal. Ta kontakt med flera banker för offert på räntor och avgifter.
Entreprenadform
Om du vill anlita en eller flera entreprenörer för husbygget kan det ske genom olika slags entreprenadformer.
1 Totalentreprenad (funktionsentreprenad)
Totalentreprenad innebär att du tecknar avtal med en part – totalentreprenören – som svarar för projektering (förberedelsearbetet, till exempel ritningar), material och byggnadsarbeten.
2 Generalentreprenad (utförandeentreprenad)
Med begreppet generalentreprenad menas att entreprenören endast svarar för material och arbete, inte projektering. Generalentreprenad kallas den entreprenadform där du avtalar med till exempel en arkitekt om att projektera husbygget och med en entreprenör, generalentreprenören, om att bygga huset efter arkitektens ritningar och beskrivningar.
3 Delad entreprenad
Delad entreprenad innebär att du tecknar avtal med två eller flera entreprenörer om att utföra vissa arbeten. Delad entreprenad innebär att du kan avtala med olika entreprenörer om såväl totalentreprenad som generalentreprenad.
Entreprenadavtalet
Ett skriftligt avtal är alltid att föredra och detta gäller också tillval. Precisera så noggrant som möjligt vad som ska göras, vem ska köpa material, stå för bygglovsansökan med mera. Det är viktigt att du får klart för dig vad som inte omfattas av tjänsten.
Se till att ABS 18 (Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader) och andra viktiga handlingar såsom ritningar och kostnadskalkyler blir avtalsinnehåll. Använd gärna det standardkontrakt som finns på Villaägarnas hemsida.
Skriv in i avtalet vilket material och vilken standard som ska gälla för avtalet. Om inget särskilt står angivet i avtalet om material eller standard så har entreprenören rätt att välja billigast tänkbara material och bygga enligt enklaste standard, även om det alltid ska vara fackmässigt utfört.
1 Pris
Du och entreprenören kan träffa avtal om fast pris och löpande räkning samt en rad olika mellanting mellan dessa, till exempel takpris. Avtal som innehåller både fast pris och löpande räkning bör inte blandas.
2 Tidsplan
I tidsplanen ska det regleras när arbetet ska påbörjas och avslutas. I samband med tidsplanen bör du också reglera frågan om vite. Vite innebär ett fastställt belopp som utgår per påbörjad vecka, om entreprenören inte påbörjar eller avslutar arbetena i tid.
3 Betalplan
Entreprenören vill ofta få ut så mycket pengar så tidigt som möjligt – och du som konsument har ett berättigat intresse av att vänta med betalningen så länge som möjligt. Betalplanen bör vara kopplad till utfört arbete, inte till bestämda tidpunkter.
Tillval i efterhand
Gör du tillval efter det att du tecknat avtal innebär detta i realiteten att du sluter ett nytt avtal, ett tilläggsavtal. Använd då gärna de särskilda blankettmallar som knyter an till ABS 18 och som finns att hämta hem på Villaägarnas hemsida. Ändringar eller tilläggsarbeten kan kräva att du ändrar byggfelsförsäkringen om du har en sådan, och säkerheter. Ta därför alltid kontakt med försäkringsgivaren om du gör ett tilläggsavtal.
Besiktning
Besiktningsman ska enligt lag utses av dig som beställare, men om du väljer att inte utse besiktningsman har entreprenören den rätten. För att få en helt opartisk besiktning rekommenderas att besiktningsmannen inte har någon anknytning till berörda parter.
Det finns flera olika besiktningsformer att använda som sker vid olika tillfällen under hand som bygget fortskrider. De mest förekommande formerna för besiktning är slutbesiktning och garantibesiktning. Men även förbesiktning börjar bli vanligt.
Fel i entreprenaden
Entreprenaden anses vara behäftad med fel om resultatet av entreprenörens arbete avviker från vad som avtalats eller om resultatet av entreprenörens arbete inte motsvarar uppställda krav på fackmässighet, även om avvikelsen beror på olyckshändelse under entreprenadtiden eller därmed jämförlig händelse.
Efter godkänd slutbesiktning kan du som beställare endast åberopa fel som:
- Du har påtalat vid slutbesiktningen men som besiktningsmannen inte har ansett utgöra fel
- Besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid slutbesiktningen (dolda fel)
- Du har påtalat för entreprenören inom sex månader från slutbesiktningen
Försäkring
Försäkringsfrågan är viktig både under byggtiden och för tiden som följer efter färdigställandet. Om du skriver kontrakt med ABS 18 som grund, måste entreprenören ha allriskförsäkring för skador på entreprenaden samt ansvarsförsäkring för entreprenadverksamheten under entreprenad- och garantitiden.
Kontrollera att du har en försäkring som innehåller rättsskydd och som omfattar entreprenaden. Ta inte för givet att den hemförsäkring med rättsskydd du har i ditt nuvarande boende, även omfattar tvister som kan uppkomma inom ramen för entreprenaden.
Lagar som är tillämpliga inom entreprenadområdet är framförallt konsumenttjänstlagen, konsumentköplagen och lag om färdigställandeskydd.
I Villaägarnas infoskrift Bygga nytt hus kan du som är medlem läsa mer utförligt om vad du ska tänka på när du anlitar en entreprenör.
