Reglerna för uthyrning av privatbostad har successivt förbättrats. Du som hyr ut ett eller flera rum i din villa får behålla mer av din hyresintäkt efter skatt än förut.
Om du hyr ut hela eller delar av ditt hus beskattas hyresintäkten som inkomst av kapital. Men du får göra avdrag innan du beskattas.
Hyra ut del av ditt hus
- Villaägarna har länge arbetat för att göra avdragen större och enklare att förstå. Dels för att underlätta för våra medlemmar, dels för att vi är övertygade om att med ett generöst regelverk för uthyrning av privatbostäder kan husägarna bidra till att lindra den bostadsbrist som råder för ungdomar, framför allt i storstäderna. Att hyra ett rum i en villa kan vara en bra lösning för studenter eller unga personer som fått sitt första arbete i storstaden säger förbundsjurist Anneli Cederschiöld.
Skattefritt upp till 40 000 kronor
Du kan hyra ut hela eller delar av ditt hus skattefritt för hyresintäkter upp till 40 000 kronor årligen. Dessutom får du som hyr ut dra av 20 procent av hyresintäkten. De två avdragen får dock aldrig överstiga själva hyresintäkten.
För dig som hyr ut en inredd källare eller någon annan del av ditt hus till en hyresgäst för 4 000 kronor per månad hela året, blir det totala tillåtna avdraget 49 600 kronor. Det är mer än hela hyresintäkten, som uppgår till 48 000 kronor. Hela hyresintäkten blir därför helt skattefri. Vid ett överskott är skatten 30 procent.
Skälig hyra – så säger lagen
Enligt 12 kap jordabalken, den så kallade hyreslagen, är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för hus, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Om en jämförelse inte kan göras med hus på orten, får istället hyran för hus på annan ort med jämförbart hyresläge beaktas. Om det inte finns några hus att jämföra med, gör Hyresnämnden en allmän skälighetsbedömning mot bakgrund av sin allmänna kännedom om hyresläget där du bor.
- Vid bedömningen av bruksvärdet jämför man det aktuella huset med hus som är till bruksvärdet lika. Man tar bland annat hänsyn till bostadens storlek och planlösning, modernitetsgrad, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen och garage, säger Anneli Cederschiöld.
Även fastighetens allmänna läge, boendemiljön i stort, närhet till affärer och annan service samt närhet till kommunikationer, påverkar bruksvärdet. Bruksvärdet påverkas normalt inte av att hyresgästen själv bekostat förbättringar i lägenheten.
Hyran ska i hyresavtalet anges till ett bestämt belopp. Därutöver kan hyresvärd och hyresgäst avtala om särskild ersättning för kostnader som rör husets uppvärmning. För att dessa kostnader ska kunna undantas vid beräkningen av hyresintäkten, måste ersättningen motsvara hyresgästens faktiska förbrukning. I övrigt är det inte tillåtet att avtala om rörlig hyra.
Enligt lagen om uthyrning av egen bostad är parterna fria att komma överens om hyrans storlek. Men om den överenskomna hyran ”påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaderna för bostaden” ska hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen, sänka hyran. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och behöver inte motsvaras av någon faktisk räntekostnad för ägaren. När lagen om uthyrning av egen bostad gäller för uthyrningen kan hyresnämnden bara sänka den framtida hyran. Någon återbetalning av redan erlagd hyra kan inte bli aktuell.
Vilka hyresregler gäller?
Hyr du bara ut ett hus för bostadsändamål, för att exempelvis bo utomlands under en period, gäller lagen om uthyrning av egen bostad, som har förmånligare regler för hyresvärden. I många andra fall gäller vanliga hyresregler, som exempelvis att hyresgästen får besittningsskydd. Läs mer i Villaägarnas infoskrifter (i högermarginalen).
Se över din försäkring vid uthyrning
Om du ska hyra ut är det viktigt att du kontrollerar hur ditt försäkringsbolag ställer sig till uthyrning. Det kan skilja sig mycket mellan de olika bolagens försäkringsvillkor och vad de försäkrar eller hur de godkänner riskerna vid uthyrning. Vissa bolag har tilläggsförsäkringar som du kan teckna till den ordinarie villahemförsäkringen om du hyr ut. En del försäkringsbolag vill att du ska uppge att du tänker hyra ut innan det sker, vilket kan medföra en något högre premie.
Hyr du ut via vissa uthyrningsbolag kan även dessa ha bra tilläggsförsäkringar som täcker det du önskar.
Viktigt att hyresgästen har hemförsäkring
Om du hyr ut en längre tid är det bra att hyresgästen uppvisar att hen tecknat en egen hemförsäkring (kopia på försäkringsbrevet) i sitt namn på adressen som står i hyreskontraktet. Detta för att vara säker på att bland annat ansvarsförsäkring och rättsskydd ingår i hyresgästens egen försäkring.
- Tänk dig scenariot att du måste stämma din hyresgäst och att hen inte har en försäkring och därmed inte kan betala om du vinner i tingsrätten, säger Oscar Egebrant på Villaägarnas Försäkringsservice.
Hyresgästens saker omfattas inte heller av din försäkring, till exempel om hyresgästens mobil eller dator blir stulen vid ett inbrott.
Be om deposition vid längre uthyrning
Även om du hyr ut omöblerat så är det viktigt att tänka på att du som ägare av huset har försäkrat det. Tänk också på att du behöver en ny hemförsäkring om du flyttar ut ur din villa en längre period.
Försäkringsbolagen gör normalt undantag i grundskyddet i din villahemförsäkring vid uthyrning. Det kan ställa till problem om du inte tänkt igenom det innan. Skadehändelser, så som skadegörelse och stöld, ingår inte i din vanliga försäkring om du som husägare frivilligt lämnat ut husnycklar till andra utanför hushållet.
- Det kan vara bra att hyresgästen betalar ett par månaders deposition vid längre uthyrning om det skulle visa sig att det är skador på ditt hus när hyresgästen flyttar. Då kan du i så fall göra en reglering innan återbetalning. Förutsättningarna för avdrag bör även regleras via hyresavtalet, säger Oscar Egebrant.
Om hyresgästen inte betalar sin hyra
Om hyresgästen dröjer med att betala sin hyra mer än en vecka efter förfallodagen förverkas hyresrätten. Om du som hyresvärd säger upp hyresgästen på grund av dröjsmålet har hen ändå möjlighet att återvinna hyresrätten om hen betalar hyran inom viss tid. Det finns regler om att hyresvärden måste underrätta hyresgästen om detta på ett speciellt sätt. Dessutom måste hyresvärden meddela socialnämnden, så att nämnden har möjlighet att gå in och betala hyran i hyresgästens ställe. Även den underrättelsen ska utformas på ett speciellt sätt. I infoskriften finns information och formulär att använda.
Tips innan du hyr ut ditt hus
- Fundera på hur du känner inför det faktum att en eller flera personer ska bo i ditt hem - är du bekväm med det?
- Kontrollera din hyresgästs betalningsförmåga. Kronofogden kan ge dig svar på om det finns obetalda skulder.
- Ta referenser och kontrollera personuppgifter.
- Ta reda på vad som är skälig hyra.
- Sätt dig in i skattereglerna på Skatteverkets webbplats.
- Kom överens med hyresgästen om att hen ska betala en deposition.
- Upprätta korrekt hyreskontrakt utifrån uthyrningsform.
- Se över försäkringsskyddet - kontrollera vilka krav ditt försäkringsbolag ställer för att din hem- och villaförsäkring ska gälla och om du måste teckna en tilläggsförsäkring.
- Gör en besiktning vid inflytt och utflytt - låt hyresgästen skriva under.
- Upprätta en inventarieförteckning som hyresgästen får skriva under om du hyr ut möblerat.
