Först och främst är det viktigt att reda ut begreppen, menar Anneli Cederschiöld, förbundsjurist på Villaägarna.
- I vardagligt tal säger man köpa hus. Men egentligen har du, enligt jordabalken, köpt en fast egendom. Lös egendom däremot är sådant som inte hör till en fastighet eller något som inte är avsett för stadigvarande bruk i en byggnad och som inte ingår i köpet, säger Anneli Cederschiöld.
Fast egendom är jord indelad i fastigheter. Till fastighet hör byggnader och andra fastighetstillbehör och byggnadstillbehör.
Fastighetstillbehör är byggnader, ledningar och staket som satts upp på fastigheten för permanent bruk. Buskar och träd som växer på tomten är också fastighetstillbehör. Byggnadstillbehör däremot är fast monterad utrustning för permanent bruk, eller som det också kallas stadigvarande bruk, och som byggnaden är försedd med. Exempel på det är bland annat ledstänger, dörrar, fönster, ledningar, och kranar som byggnaden har försetts med. Men det kan även vara tillbehör som inte är fast monterade i byggnaden utan enbart kopplade via vägguttag, så som kylskåp, frys, spis, tvättmaskin och parabolantenn. Däremot ingår inte en mikrovågsugn som inte är inmonterad i köket i köpet.
Vanliga missförstånd om vad köpet omfattar
Caroline Hazelius, fastighetsmäklare på SkandiaMäklarnas kontor i Nacka menar att frågan om vad som ingår i köpet i värsta fall kan resultera i en konflikt efter en husförsäljning.
- De vanligaste missförstånden gäller lösa garderober, persienner eller trall på balkonger. Oftast löser vi det genom att prata med säljaren och ställa frågor redan i ett första möte för att säkerställa hur kunden hade tänkt sig, säger Caroline Hazelius.
Svaret på ovanstående fråga är att markiser ingår husköpet och att trall på balkongen kan vara ett gränsfall, medan lösa garderober inte omfattas av köpet. Däremot ingår inbyggda garderober i köpet.
En annan fråga som många tycker är svår att avgöra är om lampor omfattas av köpet.
- Färdigmonterade spottar och utomhusbelysning ingår, eftersom huset är försett med dessa och de är ägnade för stadigvarande bruk. Övriga lampor ingår i normalfallet inte, säger Anneli Cederschiöld.
Ingår kompletterande frys?
- Det som står uppräknat i objektsbeskrivningen ska alltid ingå i köpet. Men är det så att köket är utrustat med frys så kan du som köpare inte alltid utgå från att frysskåp i källaren ska ingå i köpet. Detta på grund av att dubbletter inte räknas som byggnadstillbehör, säger Anneli Cederschiöld.
Vad gäller för hatthylla och stegar?
- En hatthylla ingår alltid i köpet. Det är ju ett föremål som byggnaden har försetts med och som används för stadigvarande bruk. En stege som är avsedd för sotning ingår i köpet eftersom den är till nytta för var och en som använder fastigheten. Men om det är en stege som har ett helt annat användningsområde så kan du inte utgå ifrån att den ingår i köpet, säger Anneli Cederschiöld.
Inte säkert att robotgräsklippare ingår i köpet
Robotgräsklipparen är en relativt ny uppfinning och det har därför inte ännu prövats om den ingår eller inte i husköpet.
- En rimlig tolkning är att själva gräsklipparen i form av roboten inte ingår i köpet då den kan betraktas som lös egendom, men att slingorna i gräsmattan i fastigheten omfattas, eftersom de kan anses vara ”ledningar” som hör till fastigheten. Å andra sidan är det inte helt säkert att fastigheten kan anses vara försedd med slingorna för stadigvarande bruk. Det är helt enkelt en svår fråga som inte ännu har prövats rättsligt, säger Anneli Cederschiöld.
Om huset hyrts ut gäller andra regler
Ett föremål som fastighetsägaren inte själv har tillfört och som inte påtalats för denne är lös egendom och ingår inte i köpet.
- Det är därför viktigt att försäkra sig om att allt ingår i köpet, då det måste komma i ”samma ägares hand”. En otrevlig överraskning är ju att tillträda ett hus och upptäcka att spisen är borta eller att de fina nya växterna har grävts upp i trädgården, säger Anneli Cederschiöld.
Att avtala bort och lägga till saker i husköpet
Om det är oklart vad som ingår i husköpet är det bäst att klargöra detta i köpekontraktet. Säljaren och köparen kan även avtala om att lös egendom som säljaren ju har rätt att ta med sig, till exempel ett soffbord, ingår i köpet. På motsvarande sätt kan man avtala om att tillbehör till fast egendom, till exempel ett bubbelbadkar, inte ska ingå i köpet, utan att säljaren får ta med sig det.
- Det är dock väldigt sällan som vi avtalar om något undantag i ett köpekontrakt. Däremot får våra säljare alltid fylla i en frågelista, som ligger som bilaga till kontraktet. Frågelistan kan köparen titta igenom innan köpet. Där finns all information om vad säljaren tänker lämna och ta med sig. Kommer man överens om undantag utöver detta, till exempel vid kontraktsskrivningen, hålls det utanför själva köpeavtalet och avtalas separat, säger Caroline Hazelius.
Tänk på stämpelskatten
Om det avtalas om att även viss lös egendom ska ingå, riskerar köparen att betala stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen även på denna del. Rör det sig om ett bord eller lampa spelar det troligtvis inte så stor roll. Gäller det mycket lös egendom kan du undvika stämpelskatt på den lösa egendomen genom att ange att köpeskillingen för huset till exempel är 3 960 000 kronor och 40 000 kronor för den lösa egendomen. Den lösa egendomen ska anges till ett värde som motsvarar marknadsvärdet.
